El contrato de compraventa es el documento clave que recoge los derechos y obligaciones de comprador y vendedor. Redactarlo con rigor legal es fundamental para evitar conflictos, garantizar la seguridad jurídica y proteger ambas partes en una operación tan importante como la compra de una vivienda.
A continuación, te mostramos las cláusulas que no pueden faltar en un contrato de compraventa inmobiliaria.
Identificación de las partes
Aunque parece obvio, es esencial incluir los datos completos de comprador y vendedor:
- Nombre y apellidos
- DNI/NIE
- Estado civil (especialmente relevante en bienes gananciales)
- Domicilio
Importante: si una de las partes actúa como representante legal (por poder notarial, herencia, etc.), debe indicarse expresamente y adjuntarse copia del documento que lo autoriza.
Descripción detallada del inmueble
Debe incluirse la descripción registral del bien:
- Dirección completa
- Superficie construida y útil
- Referencia catastral
- Finca registral y número de inscripción
- Anexos (plaza de garaje, trastero, etc.)
También conviene reflejar el estado físico y de ocupación del inmueble (si está libre o arrendado).
Precio y forma de pago
Se debe detallar claramente:
- El precio total acordado
- La forma de pago (transferencia, cheque bancario, financiación…)
- Calendario de pagos, si los hay
- Si se entrega señal o arras, especificar importe y condiciones
Recomendación legal: incluir una cláusula que indique que el precio se paga “libre de cargas y gravámenes”, salvo que se pacte lo contrario.
Gastos e impuestos
En ausencia de pacto, el Código Civil establece que el vendedor paga la escritura de compraventa y el comprador la inscripción registral. Sin embargo, es habitual pactar lo contrario.
Debe indicarse claramente:
- Quién paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (o IVA, si es obra nueva)
- Quién asume los gastos notariales, registrales y de gestoría
Cargas y deudas del inmueble
Es imprescindible declarar si el inmueble:
- Está libre de cargas (hipotecas, embargos)
- Tiene deudas con la comunidad de propietarios
- Está al corriente del IBI
Si existe alguna carga, debe reflejarse quién la asume (si se cancela antes de la firma o se subroga el comprador).
Fecha de entrega y condiciones de posesión
La entrega de llaves no siempre coincide con la firma de escritura. Por eso, conviene indicar:
- Fecha exacta de entrega
- Si se entrega libre de arrendatarios u ocupantes
- Estado en el que se entrega (mobiliario, instalaciones…)
Cláusula de arras o señal
Si se pacta una señal previa a la compraventa, debe indicarse si se trata de:
- Arras confirmatorias: son parte del precio.
- Arras penitenciales: permiten desistir del contrato perdiendo o duplicando la señal.
- Arras penales: implican una penalización por incumplimiento.
La redacción correcta de esta cláusula puede evitar demandas por incumplimiento.
Condiciones suspensivas
Es habitual condicionar la operación a:
- La concesión de una hipoteca al comprador
- La obtención de licencias o certificados (ITE, cédula de habitabilidad…)
- La cancelación de cargas por parte del vendedor
Estas condiciones deben especificarse claramente, con plazos y consecuencias en caso de no cumplirse.
Jurisdicción y resolución de conflictos
Aunque no es obligatorio, incluir una cláusula de jurisdicción ayuda a resolver conflictos futuros.
También puede pactarse un sistema de mediación o arbitraje si se desea evitar procesos judiciales largos.
Conclusión
Un contrato de compraventa bien redactado no es solo un trámite: es la mejor herramienta para evitar conflictos, proteger tus intereses y garantizar que todo se desarrolle conforme a la ley. Por eso, contar con el asesoramiento de una asesoría jurídica especializada en derecho inmobiliario es una inversión en tranquilidad.
