Comprar una vivienda implica varios pasos y documentos legales, y es muy común que surjan dudas con tres conceptos clave: contrato de reserva, contrato de arras y contrato de compraventa.
Aunque a veces se usan como si fueran lo mismo, no lo son, y entender bien las diferencias te puede ahorrar muchos problemas (y dinero).
En este artículo te explicamos, de forma sencilla y práctica, qué es cada uno, cuándo se utiliza y qué consecuencias legales tiene.
1. ¿Qué es un contrato de reserva?
El contrato de reserva es un compromiso inicial entre comprador y vendedor para retirar el inmueble del mercado mientras se prepara la documentación y se analiza la viabilidad de la operación.
Características:
- Suele firmarse al principio del proceso.
- Se entrega una cantidad simbólica (por ejemplo, 1.000 €).
- Tiene una validez limitada (normalmente 7-15 días).
- No obliga a comprar o vender, pero da prioridad al comprador.
Objetivo: evitar que el inmueble se ofrezca a otros interesados mientras se toman decisiones.
2. ¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo más firme que el de reserva. Es el documento más habitual en las compraventas en España, y suele firmarse cuando ambas partes ya están decididas a seguir adelante, pero aún no han ido al notario.
Existen tres tipos de arras, pero las más comunes son las arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil):
Características:
- Se entrega una cantidad más significativa (normalmente entre el 5% y el 10% del precio total).
- Fijan un plazo para formalizar la compraventa en notaría.
- Tienen consecuencias legales claras:
- Si el comprador se echa atrás, pierde el dinero entregado.
- Si el vendedor incumple, debe devolver el doble.
Objetivo: asegurar el compromiso y cubrir posibles incumplimientos.
3. ¿Qué es el contrato de compraventa?
Es el documento definitivo por el cual el vendedor transmite la propiedad del inmueble al comprador.
Características:
- Es obligatoriamente en escritura pública, firmada ante notario.
- Detalla el precio final, forma de pago, entrega de llaves, cargas, etc.
- Supone el traspaso de la propiedad legal, una vez inscrita en el Registro de la Propiedad.
Objetivo: cerrar la operación legalmente y con todas las garantías.
Tabla resumen
| Concepto | Cuándo se firma | Obligación legal | Importe entregado | Consecuencias por romper |
|---|---|---|---|---|
| Reserva | Al principio del proceso | Baja | Cantidad simbólica | Normalmente reembolsable |
| Arras | Cuando hay acuerdo real | Media/Alta | 5%-10% del precio | Se pierde o se devuelve el doble |
| Compraventa | Al final del proceso | Total | Precio total | Transfiere la propiedad |
Conclusión
- Contrato de reserva: da un tiempo al comprador para decidir sin perder la oportunidad.
- Contrato de arras: confirma el compromiso real y regula consecuencias si alguien se echa atrás.
- Contrato de compraventa: formaliza y cierra legalmente la operación.
Si vas a comprar o vender una vivienda, es fundamental asesorarte bien antes de firmar nada, ya que cada documento tiene implicaciones legales muy distintas.
